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10/11/2023
Corretores de Imóveis e Comercialização de Imóveis de Leilão: Entenda os Benefícios
Você já ouviu falar em imóveis de leilão? Provavelmente, sim, mas, será que os corretores de imóveis conhecem as oportunidades de negócios que podem surgir a partir da comercialização de imóveis advindos de leilão? Confira as informações que encontrará neste artigo: O que são imóveis de leilão? -Leilões judicial e extrajudicial: uma diferença fundamental -O papel dos corretores em negociações de imóveis de leilão e quais são os benefícios para corretores que comercializam imóveis de -leilão de forma autônoma -Atuando com imóveis de leilão -Por que alguns corretores fogem de imóveis de leilão? O Que são imóveis de leilão? Leilões de imóveis são realizados quando um indivíduo não quita uma dívida, esteja ela relacionada ao imóvel em questão, como financiamento, condomínio ou IPTU, ou não relacionada, como dívidas alimentares, trabalhistas, fiscais, ou falimentares, entre outras. Nessas circunstâncias, o imóvel pode ser submetido ao processo de leilão, que pode ocorrer de forma judicial ou extrajudicial. Leilões Judicial e Extrajudicial: Uma Diferença Fundamental No leilão judicial, como o próprio nome já diz, advém de um processo judicial onde o imóvel foi penhorado, a fim de garantir o pagamento de certa dívida, sendo assim, com o dinheiro obtido da venda deste imóvel, ele será direcionado para o pagamento da dívida. Um exemplo básico poderia ser em caso das dívidas codominais. Em outras palavras, o imóvel entra em leilão para que as dívidas do condomínio atrasadas sejam quitadas. Já no leilão extrajudicial, os imóveis leiloados, majoritariamente, são imóveis financiados com cláusula de alienação fiduciária em garantia, onde o próprio imóvel é utilizado como forma de garantia pelos bancos para conceder um empréstimo do capital para a aquisição do imóvel. Em termos simples, a maioria dos leilões extrajudiciais é realizado por instituições bancárias. No entanto, é importante observar que não é exclusividade dos bancos alienar bens por meio de cláusulas de alienação fiduciária, como no caso de consórcios e particulares que também têm a prerrogativa de realizar leilões extrajudiciais. Resumidamente, essa distinção entre leilão judicial e extrajudicial reside na finalidade de quitar dívidas de um devedor, sejam elas relacionadas ao imóvel em questão ou não. O papel dos corretores em negociações de imóveis de leilão e quais são as oportunidades para corretores que comercializam imóveis de leilão de forma autônoma Decerto, muitas são as oportunidades para os corretores de imóveis que se especializam nessa área, principalmente porque os corretores são os profissionais, com a percepção do valor mercadológico dos bens de certas regiões e sabem fazer um comparativo de mercado, assim como, vistoria e avaliações. Como os corretores de imóveis podem comercializar imóveis de leilão? Para aproveitar as oportunidades que a comercialização de imóveis de leilão pode proporcionar, o corretor de imóveis deve se credenciar à Caixa Econômica Federal para fazer assessoria de imóveis de leilão ou mesmo para auxiliar na venda desses imóveis, cuja comissão será paga pela própria CEF. O Edital da Caixa é aberto de tempos em tempos, sendo que, uma novidade é a obrigatoriedade de o corretor de imóveis possuir o CRECI Jurídico. Além da Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil também faz credenciamento de corretores, além da empresa pública vinculada ao Ministério da Fazenda EMGEA, responsável por fazer credenciamento de corretores para auxiliar na venda de imóveis da União. Assim, podemos observar diversas oportunidades para corretores atuarem em parceria com uma equipe de assessoria especializada em imóveis de leilão. Para além dessas oportunidades, o corretor de imóveis que deseja comercializar imóveis de leilão, podem se credenciar junto aos Tribunais de Justiça, no entanto, é preciso ter formação de perito avaliador para esse cadastro. Uma informação importante: A Caixa Econômica Federal é a maior detentora de imóveis do Brasil. Aliás, é o banco que mais financia imóvel, logo, é o banco que tem mais inadimplência no pagamento de financiamento de imóveis, consequentemente, é a instituição que mais leva imóveis a leilão, venda on-line ou venda direta, que são outras formas de retomada de imóveis, além do leilão convencional. Na verdade, ter imóveis em seu patrimônio não é interessante para os Bancos, uma vez que, o ativo principal do banco é ter dinheiro líquido com o propósito de emprestar e rentabilizar através da obtenção de juros. Por este motivo o banco quer se livrar desses ativos imobilizados para conseguir dinheiro e continuar com sua operação principal. E caso o corretor queira trabalhar de forma autônoma, também há outras oportunidades, como, por exemplo: implementar uma área de imóveis de leilão em sua imobiliária e observar o público certo que esperam por tais oportunidades. Geralmente, o público certo que opta pela compra de imóveis de leilão são investidores que querem comprar imóveis, com o intuito de revendê-los e obter maior lucratividade possível. Vale ressaltar que tal público visa descontos que podem chegar a 50% em leilões judiciais e até 90% em leilões extrajudiciais. Ao se vincular como parceiro de empresas que prestam assessoria para corretores em transações com imóveis de leilão, ele pode ajudar seus clientes em diversos processos. Juntamente com uma equipe de assessoria especializada em imóveis de leilão, o corretor de imóveis pode ajudar seus futuros compradores em todas as etapas do processo de compra e venda de imóvel de leilão. Mas por que alguns corretores fogem de imóveis de leilão? A realidade é a esta: Por falta de conhecimento na área ou por terem sido induzidos a descredibilizarem os imóveis de leilão. Alguns podem acreditar que se trata de uma negociação arriscada, outros acreditam que possa ser burocrático, entre outros motivos. A verdade é que quando o corretor tem assessoria especializada, surgem muitas oportunidades de realizar transações comerciais altamente lucrativas. Munido de informação e de uma equipe especializada em aquisição de imóveis de leilão, o corretor de imóveis entra para um mercado ainda pouco explorado, mas indiscutivelmente lucrativo para imobiliárias e corretores autônomos. Conclusão A boa notícia para o setor imobiliário é que os imóveis provenientes de leilões oferecem oportunidades de negócios únicas ainda que, infelizmente, muitos desconheçam seu potencial. Portanto, ao alinharem-se com uma equipe especializada leilões e investir em conhecimento, os corretores de imóveis podem explorar um mercado promissor, tornando-se pioneiros em negociações imobiliárias lucrativas, seja como parte de uma imobiliária ou de forma autônoma. Ficou alguma dúvida? Deixe o seu comentário e compartilhe com outros corretores! Lea Mendes é advogada Imobiliarista, sócia proprietária da LOMLAW, inscrita na OAB/SP 319.137. CEO da LMendes Assessoria em Leilões, Formada em 2011 pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, Pós-graduada em Direito Contratual pela Escola Paulista de Direito, Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito - EBRADI, Presidente da Comissão de Advocacia Empreendedora e Inovação da OAB/SP- Subseção Jabaquara/Saúde gestão 2022/2024, Membro da Comissões de Leilões do Ibradim e Membro da Abraim Associação Brasileira de Arrematantes. Email: lea@lomlaw.com.br Instagram: @leamendes_adv Telefone: 11 98254-7269
10/11/2023
Novidades sobre a nova Lei de Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Nos últimos anos, o sistema jurídico brasileiro tem passado por mudanças significativas para tornar os processos legais mais eficientes e acessíveis. Uma das áreas que passou por importantes transformações é a Adjudicação Compulsória, um procedimento que diz respeito à transferência forçada de bens imóveis de uma pessoa para outra. Recentemente, a Lei Federal nº 14.382/2022 trouxe novidades significativas nesse contexto, permitindo a realização da Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Explicação da Adjudicação Compulsória Extrajudicial A Adjudicação Compulsória, em termos gerais, é um recurso jurídico utilizado quando uma das partes de um contrato de compra e venda de imóvel se vê impedida de concluir a transação devido a diferentes circunstâncias, como o falecimento do vendedor, a recusa injustificada em assinar a escritura pública ou outras situações similares. Esse procedimento, até recentemente, era exclusivamente judicial, ou seja, precisava ser resolvido por meio de ações judiciais, o que frequentemente implicava em custos elevados e demora considerável. No entanto, a nova Lei nº 14.382/2022 introduziu uma alternativa inovadora: a possibilidade de realizar a Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Isso significa que agora, em certos casos, as partes envolvidas em um contrato de compra e venda de imóvel têm a opção de resolver esse impasse de forma mais ágil e econômica, diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de ingressar com um processo judicial. Esse é um avanço significativo que visa desburocratizar e acelerar a regularização de imóveis, reduzindo custos e tempo para todas as partes envolvidas. Principais Mudanças na Lei As principais mudanças introduzidas pela nova Lei de Adjudicação Compulsória Extrajudicial estão relacionadas ao procedimento em si e às partes envolvidas. Uma das alterações mais significativas é a abertura para a realização desse procedimento de forma extrajudicial, que anteriormente era restrito ao âmbito judicial. Além disso, a nova lei estabelece as partes legítimas para requerer a Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Isso inclui o promitente comprador do imóvel, seus cessionários ou promitentes cessionários, bem como o promitente vendedor. É importante ressaltar que todas as partes envolvidas devem estar representadas por advogados, garantindo a legalidade e a segurança do processo. Outro ponto relevante são os requisitos estabelecidos para a Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Esses requisitos incluem a existência de um compromisso de compra e venda com cláusula de irretratabilidade, a comprovação do inadimplemento, a ausência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda, entre outros. Essas mudanças têm o potencial de simplificar significativamente o processo de Adjudicação Compulsória, tornando-o mais acessível e rápido para aqueles que enfrentam impasses na conclusão de transações imobiliárias. Procedimento Extrajudicial A Adjudicação Compulsória Extrajudicial traz um procedimento simplificado que pode ser realizado diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis. A seguir, apresentamos os passos desse processo extrajudicial, que visa resolver impasses na conclusão de transações imobiliárias de forma ágil e eficiente. Passos do Processo Extrajudicial Requerimento: O processo tem início com um requerimento formalizado por uma das partes legítimas, que são o promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários, e o promitente vendedor. É importante que todas as partes estejam representadas por advogados. Intimação: Após o requerimento, o Cartório de Registro de Imóveis intimará a outra parte, concedendo-lhe um prazo de quinze dias úteis para outorgar a escritura pública, efetivando a transferência da propriedade do imóvel. Impugnação ou Cumprimento da Obrigação: Durante o prazo de quinze dias, a parte intimada pode apresentar impugnação ao pedido ou cumprir a obrigação, ou seja, outorgar a escritura pública. Se a parte intimada não se manifestar dentro desse prazo, sua anuência ao pedido será presumida. Documentação Necessária: Para dar prosseguimento ao processo extrajudicial, o requerente deve apresentar uma série de documentos, incluindo o instrumento contratual com cláusula de irretratabilidade, prova do inadimplemento, ata notarial (caso a notificação tenha sido feita por oficial de registro de títulos e documentos), certidões forenses que comprovem a ausência de litígio, comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e procuração com poderes específicos para o advogado que representa o requerente. Vantagens em Relação ao Processo Judicial A Adjudicação Compulsória Extrajudicial apresenta diversas vantagens em relação ao processo judicial tradicional. Entre elas, destacam-se: Agilidade: O processo extrajudicial tende a ser mais rápido, evitando a demora comum nos tribunais. Economia de Custos: Os custos envolvidos no processo extrajudicial costumam ser menores do que os de um processo judicial. Desburocratização: A possibilidade de resolver o impasse diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis reduz a burocracia envolvida na transferência de propriedade.Maior Acessibilidade: O procedimento extrajudicial torna a resolução de conflitos imobiliários mais acessível a um maior número de pessoas. Casos que Ainda Exigem Processo Judicial Embora a Adjudicação Compulsória Extrajudicial seja uma alternativa eficiente para muitos casos, é importante destacar que alguns cenários ainda exigem a resolução por meio de processo judicial. Por exemplo, quando há litígios complexos envolvendo a transação imobiliária ou quando uma das partes se recusa a seguir o procedimento extrajudicial. Conclusão A Adjudicação Compulsória Extrajudicial é uma importante inovação legal que vem simplificando a resolução de impasses em transações imobiliárias no Brasil. Com um procedimento mais ágil, menos oneroso e desburocratizado, essa modalidade oferece vantagens significativas em relação ao processo judicial tradicional. Ao permitir que as partes envolvidas na transação imobiliária resolvam seus conflitos diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial acelera a conclusão das operações, torna-as mais acessíveis e reduz custos. Isso contribui para desafogar o Poder Judiciário e agilizar a regularização de propriedades. No entanto, é importante destacar que essa modalidade não é aplicável a todos os casos. Situações mais complexas ou em que uma das partes se recusa a seguir o procedimento extrajudicial ainda podem exigir o ingresso de um processo judicial. Em suma, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial representa um avanço significativo no campo do direito imobiliário brasileiro, oferecendo uma alternativa eficaz e moderna para resolver impasses na conclusão de transações de imóveis. Com isso, ela contribui para a agilidade e a desburocratização do mercado imobiliário, beneficiando compradores, vendedores e a sociedade como um todo.
04/10/2023
Como regularizar imóvel através de Usucapião
A Usucapião é um processo legal que permite a aquisição de propriedade de um imóvel por meio da posse contínua e pacífica ao longo do tempo. Este processo desempenha um papel fundamental na regularização de imóveis que não possuem registro legal em nome de seus ocupantes. Entendendo a Usucapião: O que é? A Usucapião é um instituto jurídico que reconhece a posse prolongada como forma de adquirir a propriedade de um imóvel. Para compreender melhor esse conceito, é essencial conhecer os detalhes e requisitos que envolvem esse processo. Situações Irregulares de Imóveis Existem diversas situações irregulares de imóveis que podem ser resolvidas por meio da Usucapião. Desde propriedades adquiridas há muitos anos por contratos particulares até imóveis deixados por herança sem inventário, a Usucapião oferece uma solução legal para esses problemas. Requisitos para Usucapião A obtenção da propriedade por meio da Usucapião requer o cumprimento de requisitos específicos, como a posse mansa e pacífica do imóvel, vontade de ser dono e a ausência de interrupção durante o período estipulado por lei. Conhecer esses requisitos é fundamental para iniciar o processo de regularização. Tipos de Usucapião (Urbana, Rural, Ordinária, Extraordinária, Coletiva, Familiar) A Usucapião possui diferentes modalidades, cada uma com requisitos específicos. Entre elas, destacam-se a Usucapião Urbana, Rural, Ordinária, Extraordinária, Coletiva e Familiar. Cada tipo de Usucapião atende a diferentes situações e necessidades, proporcionando soluções para a regularização de imóveis em diversos contextos. Verificando a Natureza do Bem Antes de iniciar o processo de Usucapião, é fundamental verificar se o imóvel em questão é de natureza particular, pois a lei impede a Usucapião de bens públicos. Essa etapa inicial evita prejuízos e despesas desnecessárias ao verificar a propriedade do bem. Passos Iniciais para Regularização Para dar início ao processo de regularização por meio da Usucapião, é necessário seguir alguns passos iniciais importantes. Isso inclui a obtenção de documentos e a busca por orientação jurídica adequada para garantir o sucesso do processo. Conclusão: A Importância da Usucapião na Regularização Imobiliária A Usucapião desempenha um papel crucial na regularização de imóveis, permitindo que ocupantes de propriedades sem registro legal obtenham a posse legítima do bem. Compreender os detalhes desse processo e buscar orientação jurídica são passos essenciais para a regularização imobiliária eficaz e segura.
18/10/2023
Usucapião extraordinário o que é?
Você adquire a propriedade por meio do uso contínuo do bem; • É necessário ter posse do bem por 15 anos, sem interrupção, ou seja, precisa ter ficado na posse do bem por todo o período; • Sem oposição, ou seja, não pode ter outras pessoas reivindicando que o bem é dela; Pronto, esses são os requisitos necessários para ter direito à adquirir o bem pela Usucapião Extraordinária.